17 Ocak 2026: Yeni Yabancılar Kanunu Sizin İçin Ne Değiştiriyor?
Neden önemli? Karadağ’da gayrimenkul veya şirket yoluyla oturum almak isteyen Türk yatırımcılar için kurallar 17 Ocak 2026’da değişti. Artık gayrimenkulle oturumda mülkün vergi değeri en az 150.000 € olmalı; şirketle oturum yenilemede ise şirketin yıllık asgari 5.000 € vergi/SGK ödemiş olması gerekiyor. Bu yazı, değişikliği sade biçimde özetler ve sizin için ne anlama geldiğini anlatır.
Kısaca ne değişti?
17 Ocak 2026 itibarıyla Karadağ’ın Yabancılar Kanunu’ndaki değişiklikler yürürlükte. İki başlık öne çıkıyor: gayrimenkul yoluyla oturumda asgari mülk değeri şartı ve şirket yoluyla oturum yenilemede asgari vergi şartı. Her iki kural da AB/EFTA/İsviçre vatandaşları için geçerli değil; üçüncü ülke vatandaşlarını (Türkiye dahil) ilgilendiriyor.
Gayrimenkul yoluyla oturum: öncesi ve sonrası
| Öncesi | Sonrası (17 Ocak 2026’dan itibaren) | |
|---|---|---|
| Asgari değer | Belirli bir alt sınır yoktu; herhangi bir değerde mülk yeterliydi | Mülkün vergi değeri en az 150.000 € olmalı |
| Değerin ölçüsü | — | Vergi dairesinin transfer vergisi kararındaki değer (sözleşme fiyatı değil) |
| Mülkiyet payı | %50 yeterliydi | En az %50 pay (devam ediyor) |
| Ek koşul | — | Mülkün fiilen kullanımı ve emlak vergi borçlarının kapatılması |
Kritik nokta: Belirleyici olan satış sözleşmesindeki fiyat değil, vergi dairesinin transfer vergisi için belirlediği değerdir. Sözleşme fiyatı 150.000 €‘nun üstünde olsa bile, vergi değeri altında çıkarsa başvuru reddedilebilir.
Bu temelde verilen oturum geçicidir, bir yıl geçerlidir ve yenilenebilir; tek başına çalışma/ticari faaliyet hakkı vermez.
Şirket yoluyla oturum: asgari vergi şartı
Bir Karadağ şirketinde %51’den fazla pay sahibi olan veya icra direktörü olan yabancıların entegre çalışma–oturma iznini yenileyebilmesi için, şirketin önceki yıl en az 5.000 € vergi ve sosyal güvenlik primi ödemiş olması gerekiyor. Amaç, yalnızca oturum için kurulan “kâğıt üstünde” şirketleri elemek; yani şirketin gerçek faaliyeti ve asgari vergi tabanı olmalı.
Geçiş hükmü: kazanılmış haklar
17 Ocak 2026’dan önce gayrimenkul yoluyla alınmış oturum izinleri, yeni 150.000 € değerini göstermeden yenilenebiliyor. Yani değişiklikten önce hak kazananlar korunuyor.
Sizin için ne anlama geliyor?
- Gayrimenkul almayı planlıyorsanız: Bütçenizi sözleşme fiyatına göre değil, vergi değerine göre planlayın. Doğru mülk seçimi artık daha kritik.
- Şirket yoluyla oturum düşünüyorsanız: Şirketin gerçek faaliyet ve düzenli vergi/SGK ödemesi şart; muhasebeyi baştan düzene koymak gerekiyor.
- Hâlihazırda oturum sahibiyseniz: Geçiş hükmü sizi koruyor olabilir; durumunuzu kontrol ettirin.