Karadağ'da Off-Plan Mülk Yatırımı: Fırsat ve Riskler

Özet: Off-plan (proje/inşaat aşamasında) mülk, tamamlanmış mülke göre daha uygun giriş fiyatı ve değer artışı potansiyeli sunabilir; ancak teslim, geliştirici ve ruhsat riskleri taşır. 2025’te yürürlüğe giren yeni yapı mevzuatıyla inşaat ruhsatı yeniden zorunlu — bu, off-plan alımda ruhsat durumunu kontrol etmeyi daha da kritik kılıyor.

Off-plan nedir?

Henüz tamamlanmamış, proje/inşaat aşamasındaki bir mülkün, teslim öncesi satın alınmasıdır. Genellikle aşamalı ödeme planıyla ilerler.

Avantajları

• Tamamlanmışa göre daha düşük giriş fiyatı olabilir.
• İnşaat ilerledikçe değer artışı potansiyeli.
• Aşamalı ödeme ile bütçe yönetimi.

Riskleri

• Teslim riski: gecikme veya tamamlanmama.
• Geliştirici riski: finansal güç ve geçmiş performans.
• Ruhsat riski: 2025 mevzuatıyla ruhsat zorunlu; ruhsatsız/eksik izinli proje ciddi risktir.
• Piyasa riski: Merkez Bankası fiyatları tarihsel zirvede buluyor; “zirvede alım” riski.

Dikkat edilecekler (kontrol listesi)

• Ruhsat ve izinler: projenin geçerli inşaat ruhsatı var mı?
• Tapu/arsa durumu: geliştiricinin arsa üzerindeki hakları net mi?
• Geliştirici geçmişi: tamamlanmış projeleri, mali güvenilirliği.
• Sözleşme: teslim tarihi, gecikme/iade koşulları, ödeme korumaları.
• Oturum hedefi varsa: tamamlanmamış mülk, tapu gerektiren oturum başvurusu için uygun olmayabilir — tamamlanmış/tapulu mülk genelde daha güvenli.